El mercado inmobiliario se reactiva en CABA

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires está marcando un verdadero punto de inflexión tras años de inestabilidad.

En 2024 hubo casi 55.000 operaciones de compraventa realizadas en CABA —un 35% más que en 2023— y el mejor diciembre en 17 años, haciendo que el panorama actual muestre una dinámica comercial mucho más activa.

Al mismo tiempo, el precio del metro cuadrado de publicación subió un 6,8%, la mayor suba registrada desde 2017, lo que sugiere una recuperación gradual del valor de las propiedades luego de un período prolongado de caídas.

Entre los indicadores más relevantes de este nuevo ciclo se destaca el tiempo de absorción del stock de propiedades, que bajó notablemente. En diciembre, ese plazo fue de 1,5 años, muy por debajo del pico de 10,3 años alcanzado a mediados de 2020.

Este indicador, que mide cuánto tarda en venderse la oferta disponible al ritmo actual de operaciones, refleja claramente que el mercado se está moviendo con más velocidad, lo que genera nuevas oportunidades tanto para compradores como para vendedores.

Tiempo de absorción: menos stock, más ventas

El tiempo de absorción se calcula dividiendo el total de propiedades en venta en un mes determinado por el promedio de operaciones mensuales, y luego ese número se divide por 12 para obtener el resultado en años.

En diciembre, por ejemplo, Zonaprop registró un stock promedio de 103.000 propiedades y el promedio de escrituras durante los últimos seis meses fue de 5.800 operaciones mensuales. Esto da como resultado un tiempo de absorción de 1,5 años, una cifra que refleja una notable aceleración en el ritmo de ventas.

Este cambio se explica por dos factores principales:

1. El descenso en la cantidad de propiedades en oferta, que llegó a estar en 165.000 unidades en 2022 como consecuencia de la acumulación de inmuebles no vendidos desde la crisis iniciada en 2018.

   Al ver los precios deprimidos, muchos propietarios retiraron sus propiedades del mercado, y muchas inmobiliarias también limpiaron publicaciones que ya no generaban interés, sobre todo a partir del mayor uso del marketing digital desde la pandemia.

2. Una fuerte recuperación de la demanda, alentada por una combinación de elementos: mayor estabilidad cambiaria, precios que siguen históricamente bajos en dólares, la reaparición del crédito hipotecario y el cambio de expectativas sobre el valor futuro de los inmuebles.

   Aunque entre julio y noviembre de 2024 la oferta mensual de propiedades en venta tuvo una leve suba, la tendencia interanual sigue a la baja ya que los propietarios están poniendo nuevamente sus inmuebles a la venta.

Precios en alza y margen para seguir creciendo

El precio del metro cuadrado de publicación aumentó un 6,8% durante 2024, lo que marca la suba más importante desde la época del auge de los créditos UVA, en 2017.

Sin embargo, los valores todavía están lejos de los máximos alcanzados en 2018. Entre 2019 y 2023, los precios cayeron cerca de un 24% y la recuperación actual aún no logra compensar ese ajuste.

Por lo tanto, todavía hay margen de crecimiento, especialmente si se consolidan las condiciones que favorecen la inversión en ladrillos.

Este contexto abre una ventana de oportunidad tanto para compradores como para vendedores. Para quienes buscan comprar, los precios todavía son atractivos en términos históricos. Para quienes buscan vender, la mayor demanda y la mejora en los valores permiten reposicionar sus propiedades con mejores perspectivas de cierre.

El crédito vuelve a jugar un rol clave

Una de las grandes novedades del año fue la reaparición del crédito hipotecario. Según datos oficiales, 24 bancos lanzaron nuevas líneas de préstamos, lo que impulsó significativamente la actividad.

En CABA, las escrituras con hipoteca pasaron de 115 en mayo a más de 1.100 en diciembre, lo que representa un aumento del 874,14% interanual.

“Las líneas de préstamos hipotecarios empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se amplíe la demanda”, afirma Martín Boquete, director de Toribio Achával.

Este dinamismo también se ve reflejado en el mayor tráfico en los portales de propiedades, donde aumentaron las consultas y las visitas. Además, el reciente blanqueo de capitales sumó otro estímulo para quienes buscaban ingresar nuevamente al mercado de compraventa.

Un mercado inmobiliario que se reactiva y se estabiliza

Ya existen señales sólidas de reactivación en el mercado inmobiliario de CABA. El incremento en las operaciones, la recuperación de los precios, el descenso en el tiempo de absorción y la vuelta del crédito hipotecario conforman un escenario más optimista luego de años de contracción.

Si bien todavía queda camino por recorrer para alcanzar los niveles pre-crisis, los datos actuales muestran un mercado en plena transición, donde la confianza comienza a restablecerse.

Para quienes evalúan comprar o vender una propiedad, el momento es ideal para actuar con información precisa y acompañamiento profesional. El ladrillo vuelve a posicionarse como una alternativa sólida de resguardo de valor e inversión.