Créditos UVA en alza: Cuál es el impacto en el mercado

El panorama del mercado inmobiliario argentino está viviendo una transformación profunda de la mano de los créditos hipotecarios, especialmente los créditos UVA, que volvieron al centro de la escena.

Con el relanzamiento de líneas de financiación por parte de 24 bancos para compra, refacción y ampliación de viviendas, el sector volvió a activarse de forma inesperada, incluso rompiendo con la tradicional desaceleración estacional del verano.

Estos créditos actualizados por inflación, conocidos como UVA, ya habían sido introducidos en 2016 durante la presidencia de Mauricio Macri. Sin embargo, a diferencia de aquella etapa, hoy no fue necesaria una curva de aprendizaje: tanto los bancos como los compradores ya están familiarizados con este tipo de financiamiento.

Un arranque lento, pero con despegue potente

Aunque el 2024 comenzó con cierta cautela tras el cambio de Gobierno, la situación comenzó a cambiar a partir de abril, cuando algunas entidades financieras empezaron a ofrecer nuevas líneas de crédito.

La incertidumbre macroeconómica y la falta de claridad sobre las condiciones iniciales influyeron en ese arranque pausado. Pero a medida que se fueron estabilizando variables clave y se consolidaron nuevas políticas, la demanda de hipotecas comenzó a repuntar.

Los datos más recientes del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires dan cuenta de este cambio: en enero del 2025, el 26% de las operaciones inmobiliarias se concretaron con crédito hipotecario.

Este número es particularmente llamativo si se lo compara con diciembre de 2024, donde apenas el 15% de las compras se financiaron con hipoteca. Además, el crecimiento interanual es impactante: las operaciones con crédito aumentaron un 1269,5% respecto a enero del año anterior.

Más allá de los números, este fenómeno refleja un giro estructural en el mercado y comprar una propiedad mediante financiamiento volvió a ser una posibilidad real para miles de familias argentinas.

Primeros meses de 2025: señales claras de recuperación

Tradicionalmente, enero y febrero suelen ser meses con baja actividad inmobiliaria. Sin embargo, en los primeros dos meses del 2025 se otorgaron aproximadamente 5000 créditos hipotecarios en todo el país. Es decir, el mercado hipotecario se despegó de esa lógica estacional y mantuvo un nivel alto de dinamismo.

En cuanto al volumen financiero, los créditos otorgados en enero totalizaron $186 millones, mientras que en febrero la cifra ascendió a $204 millones.

Para ponerlo en perspectiva, en noviembre y diciembre de 2024 se habían entregado $184 y $187 millones respectivamente. Esto genera un promedio de $202 millones mensuales entre octubre y febrero, una tendencia de crecimiento que marca un renovado interés por el financiamiento a largo plazo.

Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, el impacto de los créditos hipotecarios fue notorio. Durante los primeros meses del año, se registró un fuerte incremento en las operaciones financiadas, marcando un récord en la participación de hipotecas dentro del total de compraventas.

Este fenómeno demuestra que el financiamiento volvió a tener un rol central en la decisión de comprar una propiedad.

Factores que limitan la expansión del crédito

A pesar del avance, aún hay factores que limitan un mayor impacto en el acceso al crédito. Desde noviembre pasado, 12 bancos aumentaron sus tasas nominales anuales (TNA), llevándolas del 5,5% al 7,4%. Esto encarece las cuotas mensuales y eleva los requisitos de ingreso para acceder a un préstamo.

Pero el verdadero cuello de botella radica en la ausencia de un mercado secundario de hipotecas. Sin este mecanismo, a los bancos se les complica obtener el fondeo necesario para otorgar préstamos a 20 o 30 años.

¿Por qué esto es tan importante?

Cuando una entidad financiera otorga un crédito de largo plazo, necesita liquidez inmediata. Sin un sistema que le permita vender esas hipotecas a inversores institucionales (como fondos de retiro o aseguradoras), no puede seguir prestando.

Este mecanismo, conocido como securitización de hipotecas, permite transformar los créditos en activos financieros, que luego se colocan en el mercado de capitales.

Así, los bancos recuperan el dinero prestado rápidamente y pueden reinvertir en nuevos préstamos. Es una herramienta clave para que el crédito hipotecario pueda expandirse de forma sostenida.

Para Mateo García, director comercial del área Residencial de Toribio Achával, el crecimiento del mercado es evidente: “Hemos visto un aumento del 80% interanual en el nivel de actividad”. Sin embargo, aclara que muchas de las escrituras que se están firmando hoy son el resultado de operaciones iniciadas entre 45 y 65 días atrás.

Por eso, uno de los grandes desafíos para los bancos es optimizar los procesos internos: acortar los plazos entre la aprobación del préstamo, la tasación de la propiedad y la recopilación de documentación es esencial para mantener este impulso.

¿Qué se espera del resto de 2025?

Todo indica que la tendencia alcista continuará. La reactivación del crédito, aunque aún incipiente, anticipa un efecto directo en los precios de las propiedades. Con mayor acceso al financiamiento, se amplía la base de compradores, lo que inevitablemente presiona al alza sobre los valores.

En este escenario, se vuelve crucial que las políticas de incentivo se mantengan estables y que se desarrollen herramientas financieras modernas que respalden el crecimiento del sector.

La recuperación del crédito hipotecario es una realidad, pero aún queda mucho por hacer. Una vez finalizado el año, será clave realizar un análisis, comprender cómo consolidar este proceso y garantizar que más familias puedan acceder al sueño de la casa propia.