Blog

En medio de la incertidumbre económica y los cambios que trajo el primer semestre de 2024 para el sector inmobiliario, el mercado de ventas de oficinas clase B en Buenos Aires empieza a mostrar una relativa estabilidad en los precios.

Estos espacios son más antiguos y básicos en comparación con las de clase A, con menos servicios pero a precios más accesibles, ideales para pequeñas empresas o inversionistas en busca de oportunidades de renovación.

A pesar de un leve descenso de menos del 1% en el precio del metro cuadrado, en comparación con los últimos seis meses de 2023, los valores de este tipo de oficinas se han mantenido constantes y la vacancia en este segmento no ha tenido grandes fluctuaciones.

Por otro lado, las oficinas en alquiler en Buenos Aires presentan cifras más alentadoras. La demanda de espacios ha crecido un notable 93,04% en comparación con 2023, impulsada por pequeñas y medianas empresas que buscan oficinas más compactas, acorde a sus nuevas necesidades.

Oportunidades en Buenos Aires: Precios de remate

Si bien zonas como Puerto Madero han visto incrementos en los precios, el barrio de San Nicolás y sus alrededores, afectados tanto por la pandemia como por la descentralización hacia el norte de la ciudad, exhiben hoy precios sorprendentemente bajos. Esta área, que ha sido desplazada por nuevos polos como el Corredor Libertador y el DOT, presenta una oportunidad única para quienes buscan invertir en oficinas a precios de remate.

En San Nicolás, el valor promedio de oficinas no aptas para vivienda ronda los US$1.236 por metro cuadrado, según los últimos informes. Sin embargo, en las calles como Viamonte, Montevideo y Florida, se han concretado ventas a precios que oscilan entre US$478/m² y US$988/m². Estos valores son considerablemente inferiores a los del mercado residencial, donde el promedio de publicación es de US$1.450/m² y los cierres se dan alrededor de los US$1.350/m².

Un ejemplo destacado lo encontramos sobre la Avenida Corrientes, donde una oficina que se publicaba en US$800/m² terminó vendiéndose en US$688/m², lo que representa una baja del 14%. Según Fernando Alsina, bróker de Toribio Achával, "esta tendencia de baja en los precios de publicación parece haberse consolidado y podría mantenerse por algún tiempo más".

Aunque otras ciudades han visto un deterioro de sus centros históricos y financieros, los expertos creen que esto no ocurrirá en Buenos Aires. El Microcentro tiene una ubicación estratégica, siendo un punto neurálgico para el norte, oeste y sur del Gran Buenos Aires. Además, su cercanía a íconos de la ciudad como la Avenida 9 de Julio, el Teatro Colón y la Casa Rosada refuerza su potencial a largo plazo.

De hecho, inversores extranjeros ya han comenzado a analizar la posibilidad de comprar edificios completos en el Microcentro para reciclarlos y luego vender o alquilar las unidades de manera individual. Según Fernando Alsina, inversores provenientes de España han mostrado interés en esta modalidad, lo que podría ser un indicio de que el Microcentro aún tiene un gran potencial de transformación y revalorización en los próximos años.

Pero… ¿Es el momento de comprar?

La oferta de oficinas no aptas para vivienda es abundante y muchas de ellas están publicadas o se han vendido a valores históricamente bajos. Esto se debe en parte a la falta de compradores interesados, lo que obliga a los vendedores, muchos de ellos presionados por la necesidad de liquidez, a reducir aún más los precios. Para quienes buscan oportunidades, este puede ser un momento ideal para adquirir oficinas en estas zonas con valores de remate.

No obstante, estas oficinas suelen tener ciertos inconvenientes. Muchas se encuentran en edificios con fachadas antiguas, catalogadas como patrimonio cultural, lo que limita las posibilidades de renovación. Además, estas propiedades requieren una inversión inicial significativa para ser puestas en valor, ya que muchas carecen de mantenimiento adecuado y necesitan modernización para ser atractivas para futuros inquilinos.

A pesar de estos desafíos, hay quienes ven en este mercado una oportunidad para modernizar estas oficinas y posicionarlas como opciones competitivas en el futuro. "Con una buena inversión, se pueden poner a punto y hacerlas atractivas para el mercado", asegura Fernando Alsina.