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En Argentina, el desarrollo de parques industriales representa una de las oportunidades más rentables del mercado inmobiliario, aunque todavía pocos inversores se animan a apostar por este segmento.

Con más de 650 parques distribuidos en el país –de los cuales solo 280 están registrados oficialmente–, estos espacios albergan unas 8.000 empresas y continúan ganando protagonismo incluso en un contexto económico adverso.

Según expertos del sector, el potencial de los parques industriales es enorme debido a la demanda constante de infraestructura que permita a las empresas optimizar costos, mejorar su competitividad y promover la sinergia operativa.

En este sentido, las apuestas privadas más importantes se concentran en el corredor norte del Gran Buenos Aires, así como en áreas estratégicas cercanas a las ciudades de Córdoba, Rosario y Santa Fe. Además, se proyectan nuevas inversiones en regiones clave como Vaca Muerta y las zonas mineras del norte argentino.

Parque Industrial Reconquista - Moreno

¿Por qué invertir en parques industriales?

Los parques industriales no solo benefician a las empresas al ofrecer infraestructura y servicios esenciales en un único lugar, sino que también cumplen un rol fundamental como ordenadores urbanos, ayudando a descongestionar las ciudades y potenciar regiones productivas.

Alejandro Reyser, director de Inmuebles Comerciales en Toribio Achával, explica que la mayor parte de los inversores en este rubro proviene del sector logístico, ya que conocen de primera mano las dificultades para encontrar buenos terrenos y espacios de almacenamiento. La construcción de naves llave en mano es una de las opciones más frecuentes y suele realizarse a pedido de las empresas.

Lo que resulta sorprendente, según Reyser, es la falta de participación de desarrolladores inmobiliarios en este nicho, a pesar de que la demanda crece sostenidamente. “Mientras el mercado de oficinas se satura, los parques industriales siguen siendo una gran oportunidad desaprovechada”, señala.

Rentabilidad: costos y precios del metro cuadrado

El costo del metro cuadrado de tierra rural en las zonas más demandadas del Gran Buenos Aires varía entre USD 15 y USD 20, mientras que en áreas más alejadas, como Zárate o Exaltación de la Cruz, puede reducirse a USD 10 por metro cuadrado. A estos valores, es necesario sumarle entre USD 30 y USD 50 por metro cuadrado en infraestructura básica.

En cuanto a los precios específicos de terrenos en el conurbano bonaerense, la heterogeneidad es evidente. Por ejemplo:

• En Escobar, sobre la autopista Panamericana, el valor ronda los USD 80/m².
• En Tigre, alcanza los USD 110/m² y la oferta es limitada.
• En el Acceso Oeste y el Camino del Buen Ayre, los precios escalan hasta los USD 130/m².
• En la zona de Hudson, el costo promedio es de USD 120/m².

Según Alejandro Simonelli, de la división Industrial de Toribio Achával, las empresas medianas y grandes concentran la mayor parte de la demanda. Un ejemplo concreto es el parque industrial en Autopista del Oeste, que cuenta con 80 hectáreas y se vendió por completo antes de finalizar su construcción.

Parque Logístico Polo Pilar

Desafíos del sector y perspectivas a futuro

A pesar de su potencial, el desarrollo de parques industriales enfrenta ciertos obstáculos. Uno de los principales es la burocracia asociada a la aprobación de cambios en el uso del suelo, un proceso que puede demorar hasta dos años en Buenos Aires.

En contraste, en el interior del país, las inversiones suelen contar con mayor agilidad y apoyo de los gobiernos locales.

Otro aspecto clave es el financiamiento. Reyser destaca que hace años no existen líneas de crédito a tasas competitivas para desarrolladores inmobiliarios, lo que limita la construcción especulativa. “Si hubiera opciones de crédito accesibles, la actividad se dispararía porque la rentabilidad está garantizada con los ingresos generados”, asegura.

Decidir entre comprar o alquilar: factores a evaluar

Para las Pymes y grandes empresas que consideran relocalizarse en parques industriales, la decisión entre comprar o alquilar un terreno o nave depende de varios factores. Entre los más importantes están:

• Costos y beneficios asociados al plan de negocios.
• Ubicación estratégica, evaluada según la cercanía a centros productivos o vías de transporte.
• Condiciones de servicios que ofrece cada complejo industrial.
• Beneficios fiscales y exenciones impositivas que brindan ciertos municipios y provincias para fomentar la inversión.

Además, el impacto en los empleados también es un aspecto relevante, ya que una relocalización puede modificar las dinámicas laborales.

Parque Industrial Pibera - Berazategui

Un futuro prometedor para inversores visionarios

Con una demanda en constante crecimiento y una oferta que todavía no logra satisfacer las necesidades del mercado, los parques industriales se posicionan como una de las inversiones más prometedoras en el sector inmobiliario argentino. La clave está en identificar oportunidades estratégicas y anticiparse a la demanda.

Para el 2025, ya se proyectan nuevos parques, como el que se ubicará en el kilómetro 26 de la Autopista La Plata-Buenos Aires, que ofrecerá terrenos a la venta y naves en alquiler. Este tipo de desarrollos no solo impulsa la economía local, sino que también crea un ecosistema productivo donde las empresas pueden crecer y competir en mejores condiciones.

En definitiva, apostar por los parques industriales no solo es una decisión rentable a largo plazo, sino también una oportunidad para contribuir al desarrollo económico del país.