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El mercado inmobiliario argentino ha demostrado ser cíclico, respondiendo a factores económicos, financieros y sociales que impulsan la suba o la baja de los precios de las propiedades. Entender estos ciclos es clave para anticipar dónde invertir y qué comprar, sobre todo en un mercado inmobiliario dinamizado por el impulso del crédito hipotecario.

Saber dónde y qué comprar es clave, y entender ciertas dinámicas de precios también. Además, el récord de ventas en el mercado inmobiliario en Buenos Aires indica un crecimiento sostenido y nuevas oportunidades de inversión.

¿Por qué los precios inmobiliarios suben en ciertas zonas primero?

Los barrios con propiedades de ticket alto son los primeros en reaccionar ante un microclima de crecimiento del mercado inmobiliario.

Los precios siguen siendo históricamente bajos, pero a esto se suma el cambio de expectativas, el impacto de los créditos hipotecarios y del blanqueo de capitales, que ha demostrado ser bastante exitoso. En zonas como Palermo, Recoleta, Belgrano y Barrio Norte, donde la demanda es históricamente sostenida, los precios suben más rápido.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, explica: "Cuando suben los precios, el aumento es más lento en los barrios donde el m² es más bajo y más rápido en los barrios donde están los tickets más altos". Esto se debe a que estas áreas poseen una infraestructura consolidada, buena conectividad y un valor intangible ligado a su estatus y calidad de vida. Además, vivir en ciertos lugares como Palermo es "cool".

Por otro lado, los barrios con menor demanda también experimentan una valorización, pero con un desfase temporal. Con la llegada del crédito hipotecario, algunas zonas que antes no eran consideradas atractivas pueden transformarse en nuevos polos de crecimiento. Si estás buscando una inversión segura, conocer cuáles son los barrios más demandados te dará una ventaja.

El impacto del crédito hipotecario en la demanda

Históricamente, el mercado inmobiliario estaba dominado por inversores o compradores con ahorros suficientes para pagar una propiedad al contado. Ese público accedía a la compra de inmuebles ubicados en los mejores barrios con los valores más altos, por lo que los precios en esas zonas no bajaron tanto.

Sin embargo, el acceso al crédito hipotecario ha cambiado la dinámica, permitiendo que nuevos compradores entren en el mercado.

Boquete de Toribio Achával señala: "Se agregan a la demanda personas que sin la herramienta de los préstamos quedaban fuera de toda posibilidad de compra, por lo que el mercado se multiplicará".

Sin embargo, advierte que las condiciones de financiamiento aún son exigentes, y solo cuando bajen las tasas de interés y los costos de precancelación, la demanda se expandirá a más zonas, provocando que los precios también suban en lugares menos demandados hoy en día.

¿Cuánto podrían subir los precios en los próximos años?

Según el Colegio de Escribanos, el mercado aún está en valores históricamente bajos, pero los expertos estiman que en los próximos dos años los precios podrían aumentar entre un 20% y 25% en dólares. Además, los márgenes de negociación en las compraventas han disminuido, lo que indica un mercado en recuperación.

Otro factor determinante en la suba de precios es el costo de construcción en dólares, que impacta en los valores de los nuevos desarrollos y, por ende, en los inmuebles usados. Con menos margen de contraoferta y una mayor demanda impulsada por el financiamiento, los precios de cierre tienden a acercarse a los valores de publicación.

¿Dónde y qué comprar en este contexto?

Para los compradores que buscan aprovechar el momento, es clave diferenciar entre propiedades de ticket alto y bajo. Las propiedades que reaccionan primero a la suba son las más caras.

Si bien los barrios premium son los primeros en reaccionar, las zonas emergentes pueden convertirse en una excelente opción a mediano plazo con el impulso del crédito hipotecario.

El mercado inmobiliario argentino está en plena transformación y quienes sepan anticipar estos ciclos podrán realizar inversiones estratégicas con un alto potencial de revalorización.